执行热点问题丨商品房预售款的强制执行
问题：监管账户内的商品房预售款能否作为房地产开发企业的财产强制执行？
引言
2017年1月10日，公众号“海西房联”推送的《最高法：关于预售款可否用于偿还股东个人债务的复函》一文中，包含了住建部与最高法院关于商品房预售款能否用于偿还公司股东个人债务等问题的往来函件。
无论是“往”还是“来”，都非常有技巧。
一方面，住建部函虽以“协商商品房预售款可否用于偿还公司股东个人债务”为题目，
但最终落脚在“我部认为，纳入监管帐户的预售资金不是开发企业的资产，因此，不应清偿开发企业的债务，更不应用于清偿股东的个人债务。考虑到预售资金使用问题事关购房群众的切身利益，如果预售资金使用不当，可能会因开发企业资金链断裂产生‘烂尾楼’，引发购房群众上访等群体性事件，影响社会稳定。因此，我部希望能与你单位就商品房预售资金能否冻结、划转等问题进行共同研究，指导地方做好工作。”
换言之，住建部想要解决的问题并不限于监管账户内的预售款能否用于清偿开发企业股东的债务，还包括更根本的问题——预售款是不是开发企业的责任财产。
显然，最高法院也意识到了这一点，并在复函中分别予以回应：
首先，商品房预售资金属于房地产开发企业所有（与住建部观点不同）；
其次，由于公司和股东是不同的民事主体，股东的责任财产包括其对公司的股权，但不能以公司的财产偿还股东债务，因此商品房预售资金不能用于偿还股东个人债务（与住建部观点一致）；
最后，对于商品房预售资金如何执行，因涉及到监管方式、监管效果、审判权与执行权的行使和当事人诉权保护等诸多方面，问题比较复杂，尚需要进一步加强调研，并甄别不同情况后妥善处理。
质言之，最高法院明确了监管账户内的商品房预售款不能用于清偿房地产开发企业股东的债务，但认为该款项属于房地产开发企业的责任财产。至于能否冻结或扣划，则认为还有待进一步研究。
那么，商品房预售款的强制执行存在争议的根源在哪呢？
争议所在
（一）商品房预售款作为责任财产的重要性
房地产业属于资金密集型产业，而商品房预售款一直是房地产业筹措资金的重要途径。1998年至2012年，房地产开发企业的资金来源中占比最高的就是定金及商品房预售款（约占40%）。
而房地产开发企业的其他资金来源，无论是自有资金投入还是银行贷款、信托贷款、股东借款、建筑企业垫资，往往均已作为前期费用（如拿地成本）投入到项目当中。
加上目前房地产均由项目公司负责开发，一个项目公司的可供执行财产，往往只有项目楼盘与预售资金。由于项目楼盘通常已经售出、存在建设工程优先权或抵押权，不具备执行条件，即便没有设定权利负担的，变现时间也比较漫长，都使得真正方便执行的通常只有商品房预售款。
（二）关于商品房预售款用途的限制
同时，为保障工程顺利完工，法律法规也对商品预售款的用途作出了一定的限制。2007年《房地产管理法》第45条第3款明确规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
2010年，住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
各地实践中，也都摸索出了一套预售资金监管办法。具体而言：全部的预售款（无论是首付款还是银行贷款）都要进入监管账户；确定重点监管额度；规定随着工程进度核减重点监管额度的时点；明确重点监督额度内的资金，房地产开发商不得随意支取；超出重点监管额度的资金房地产开发商可以支取使用，但应优先用于工程建设。同时，在重点监管额度确定标准、时点选取、核减主体、支取手续等方面，各地的规定又一定差别。
综上，一方面，房地产企业的杠杆率很高，商品房预售资金是房地产开发企业的重要责任财产；另一方面，《房地产管理法》又对其用途有所限制。在实践中，也就产生了商品房预售资金能否被强制执行这一争议。
表现形式
从司法实践看，这种争议的表现形式主要有两种。一种是购房者依据民事诉讼法第227条提出的案外人异议；另一种是被执行人、建筑单位、购房者或者建设管理部门依据民事诉讼法第225条提出的执行行为异议。
前者的理由是，预售资金不属于开发企业所有（住建部函的观点）；后者的理由则是，执行行为违反了《房地产管理法》关于预售款项必须用于工程建设的规定。
对此，人民法院的观点也未尽一致。（以下用五个案例说明）
案例一：
被执行人所开发楼盘的购房户提出，由于商品房预售资金被保全，导致项目一期不能按期交房，二期已停工；请求解除保全。
四川高院认为保全冻结的财产系被申请人内江中泽房地产开发有限公司所有，且不存在超标的查封的行为，也没有其他违反法律的问题。异议人从自身利益出发，请求法院解除保全措施，缺乏法律依据。并依据民事诉讼法第225条驳回异议——（2015）川执异字第2号
案例二：
被执行人主张预售资金系购房者所有，且《房地产管理法》明确规定预售款必须用于工程建设；请求解除冻结。
山东高院认为，虽然预售资金处于监管帐户，其目的是规范帐户内款项的使用与管理，不涉及款项的权属问题。人民币属于替代物和特殊种类物，不论来源如何，只要存在异议人的帐户中，就归异议人所有。资金监管中心、中行青岛支行及异议人三方签订的《监管协议》仅能约束三方当事人，不能对抗人民法院的强制执行。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该条规定系针对与商品房开发建设有关的主体如何使用商品房预收款所作的规定，不能约束人民法院依法实施的查封、冻结等公法行为。——（2016）鲁执异10号
案例三：
被执行人主张，预售资金属于禁止执行内容，法院不应扣划。
蚌埠中院认为，我国现行法律法规没有明确规定被执行人预售资金帐户属于禁止执行内容，且对应的楼盘已经竣工验收并交付使用，虽然政府部门尚未解除监管，但监管任务已经完成，工程款虽未最终结算，但资金的扣划不会对29号楼的交付使用产生任何影响。
安徽高院认为，预售监管帐户内的资金不属于我国现行法律法规明确禁止执行的范围。——（2016）皖执复17号
案例四：
建筑单位主张监管账户内资金只能用于工程款，不能用于偿还银行债权，并针对法院扣划行为提出异议。
湖北高院认为，建筑单位只有优先权，并且该优先权应当在案款分配程序中能够得到解决。在执行法院在扣划之后尚未分配的情况下，建筑单位无权提出异议。——（2016）鄂执复132号
案例五：
天津市静海区建设委员会，以预售款应专款专用为由，对执行法院扣划行为提出异议。
天津二中院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。天津市高级人民法院与天津市国土资源和房屋管理局亦就关于人民法院冻结、扣划新建商品房预售资金监管账户资金问题，建立了沟通协商机制的意见，确定了坚持双促等原则，以维护当事人、购房人的合法权利，确保重点监管资金专款专用，维护社会稳定。商品房预售资金监管制度是由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房地产企业须将预售资金存入银行专用账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。现该院根据白永彪的申请直接将永祥房地产公司开发的儒苑佳园项目资金监管账户上的专项资金扣划至法院，准备发放给白永彪，用于偿还永祥房地产公司拖欠的民间借贷款不当，应予纠正。将扣划款分别归还至监管账户上，恢复到冻结状态。——（2016）津02执异63号
以上案例中，法院均认可对预售款进行冻结（天津二中院虽然支持了支持了对扣划行为的异议，但也仅是要求恢复到冻结状态）。
对于扣划行为，在预售款对应项目已经建成的情况下，有人民法院认为可以扣划（蚌埠中院）；也有直接以不违反法律规定为由支持扣划的（安徽高院）；但也有认为不能直接扣划的（天津二中院）。
感谢袁彬（北京东亚新华投资有限公司法务经理）和李燕（高伟绅律师事务所律师）参与讨论的热情，以及对相关问题提供的宝贵建议。虽然限于篇幅和公号阅读习惯，你们的真知灼见没有体现在本文中，但已经打开了后续研究的进路。
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